Gemeente Oss houdt voorzieningenniveau op peil met integrale aanpak voor nieuw zwembad
In het voorjaar van 2027 start aan de rand van Oss, de bouw van een nieuw zwembad. Waar veel gemeenten door stijgende bouwkosten, verduurzamingsopgaven en exploitatierisico’s kritisch kijken naar het voorzieningenniveau, kiest de gemeente Oss ervoor om het niveau van het huidige Golfbad in stand te houden.
Dat besluit vraagt meer dan een nieuw gebouw. De opgave raakt drie schaalniveaus tegelijk: gebied, gebouw en exploitatie. Voor het gebied gaat het onder meer om een nieuw omgevingsplan, verkeersmaatregelen tot aan het nationale wegennet en grondaankopen voor een goede ontsluiting. Voor het gebouw gaat het om ontwerp, bouw, onderhoud en verduurzaming. En voor de exploitatie moest vanaf het begin een constructie worden gekozen die continuïteit biedt en past binnen de aanbestedingsregels.
Sandra Hofman, afdelingshoofd Vastgoedbedrijf gemeente Oss, vertelt hoe de gemeente met intensieve hulp van HEVO tot passende oplossingen kwam voor deze complexe opgave.
Een zwembad met regionale betekenis
Het Golfbad in Oss is een begrip in de wijde omgeving. Jaarlijks komen zo’n 400.000 bezoekers van heinde en ver om gebruik te maken van de vele faciliteiten. Het huidige zwembad biedt meer dan alleen de gebruikelijke les- en doelgroepenbaden. Er zijn ook ‘Berenbaden’ voor baby’s en peuters, een recreatief golfslagbad, een wedstrijdbad en wellnessvoorzieningen.
Daarnaast heeft het Golfbad een belangrijke functie voor sport en verenigingsleven. Bezoekers kunnen er zwemmen, maar ook duiken, waterpoloën en schoonspringen.
‘Zwemmen speelt een grote rol in het verenigingsleven van Oss’, legt Sandra Hofman uit. ‘In het Golfbad zijn meerdere verenigingen actief. Toen duidelijk werd dat het oude zwembad vervangen moet worden, heeft het in de gemeenteraad nooit ter discussie gestaan dat het voorzieningenniveau in stand moest blijven. Ook is besloten dat we het nieuwe zwembad op een andere plek moeten bouwen. Bij sloop/nieuwbouw op de huidige locatie zouden we een aantal jaren geen zwembad hebben. Dat zou negatief uitwerken op het verenigingsleven.’
“Zwemmen speelt een grote rol in het verenigingsleven van Oss” – Sandra Hofman, afdelingshoofd Vastgoedbedrijf gemeente Oss
Continuïteit in de exploitatie
Een zwembad is maatschappelijk waardevol, maar exploitatief kwetsbaar. Energiegebruik, personeelskosten, onderhoud, bezoekersaantallen en technische bedrijfsvoering hebben grote invloed op de financiële haalbaarheid. Voor een gemeente is het daarom belangrijk om niet alleen naar de bouwinvestering te kijken, maar ook naar de exploitatie op de lange termijn.
De gemeente heeft de exploitatie van het Golfbad enige jaren geleden overgedragen aan een stichting, waaronder een bv hangt voor de bedrijfsvoering. Dat zorgde bij de voorbereiding van het nieuwe zwembad voor een niet te onderschatten vraagstuk. Hoe kan de huidige succesvolle exploitatie worden voortgezet, terwijl de gemeente tegelijkertijd moet voldoen aan aanbestedingsrichtlijnen?
‘De exploitatie van een zwembad brengt grote financiële risico’s met zich mee’, aldus Sandra Hofman. ‘We wilden de gemeenteraad een zo groot mogelijke zekerheid verschaffen en voorkomen dat deze jaarlijks wordt geconfronteerd met onverwachte tekorten. Hiervoor is de juridische constructie aangepast waarbij de gemeente een deelneming krijgt in de stichting die verantwoordelijk is voor de exploitatie van het zwembad. Hierdoor is de continuïteit in de exploitatie gewaarborgd en wordt voldaan aan de aanbestedingsrichtlijnen.’
Daarmee wordt de exploitatie niet pas ná de bouw geregeld, maar vanaf het begin onderdeel van de projectaanpak. Dat is essentieel bij maatschappelijk vastgoed met een hoge technische complexiteit en een langdurige publieke functie.
Aanbesteden op samenwerking en deskundigheid
Ook bij de selectie van de aannemer en ontwerpende partijen adviseerde HEVO voor een ongebruikelijke aanpak. Bij een zwembad komen veel disciplines samen: bouwkunde, installatietechniek, waterbehandeling, duurzaamheid, onderhoud, veiligheid, comfort en exploitatie. Een traditionele aanbesteding op alleen de laagste prijs past daar niet goed bij.
Adviseur en procesmanager Willem Adriaanssen licht toe: ‘Het ontwerpen, bouwen en onderhouden van een zwembad is een complexe operatie. Je weet niet wat je tijdens het proces tegenkomt. Daarom hebben wij niet aanbesteed op de laagste prijs, maar op de meest geschikte partner. We wilden een partij waarmee we in een goede samenwerking alle mogelijke uitdagingen tijdens de ontwerp-, bouw- en onderhoudsfase kunnen aanpakken. De deelnemers aan de aanbesteding moesten ook aangeven met welk team zij dit project gaan realiseren. Ervaring in de zwembadbouw was uiteraard een vereiste.’
Die keuze onderstreept het belang van projectmanagement bij complexe publieke voorzieningen. Niet alleen het eindbeeld telt, maar ook de kwaliteit van het proces: wie zitten er aan tafel, hoe wordt samengewerkt, hoe worden risico’s beheerst en hoe blijft de gemeente gedurende ontwerp, bouw en onderhoud in positie?
Gebiedsontwikkeling rond het zwembad
Het nieuwe zwembad komt op een nu nog agrarisch perceel van zeven hectare. Op deze locatie wordt ook ruimte gereserveerd voor een mogelijke indoor sportvoorziening. Daardoor is het project meer dan een gebouwontwikkeling: het is ook een kleine gebiedsontwikkeling met gevolgen voor verkeer, openbare ruimte, landschap en omgeving.
‘Deze kleine gebiedsontwikkeling leidt bij de bewoners van Berghem tot zorgen over een toename van het verkeer’, aldus Sandra Hofman. ‘In goed overleg met de dorpsraad zoeken we naar oplossingen. Tegelijkertijd grijpen we de gebiedsontwikkeling aan om een parkachtige omgeving te creëren met meer ruimte voor waterberging en biodiversiteit. Het nieuwe zwembad wordt dus opgenomen in een aantrekkelijk gebied.’
De aanpak laat zien dat maatschappelijke voorzieningen steeds vaker vragen om een bredere ruimtelijke blik. Een zwembad moet goed functioneren voor bezoekers, verenigingen en exploitant, maar ook zorgvuldig worden ingepast in de omgeving. Bereikbaarheid, verkeersveiligheid, waterberging, biodiversiteit en de relatie met toekomstige sportvoorzieningen worden daarom onderdeel van dezelfde afweging.
Netcongestie vraagt om tijdelijke oplossing
Een van de meest bepalende randvoorwaarden in de voorbereiding is netcongestie. Het nieuwe Golfbad wordt ontworpen als energieneutraal gebouw met warmtepompen en opslag van de met zonnepanelen opgewekte stroom. Door een overvol stroomnet is er echter nog geen ruimte voor een nieuwe stroomaansluiting. Daardoor kan het zwembad niet meteen volledig functioneren zonder fossiele brandstoffen.
De gemeente kiest daarom voor een tijdelijke oplossing: een gasgestookt systeem van warmtekrachtkoppeling waarmee warmte en elektriciteit worden opgewekt. Zodra de nieuwe stroomaansluiting beschikbaar is, wordt dit systeem vervangen door twee extra warmtepompen.
‘Best een dure oplossing’, besluit Sandra Hofman. ‘Maar we hebben feitelijk geen keuze, want de vervanging van het oude zwembad kan niet verder worden uitgesteld. Bovendien gaat het gasverbruik van het nieuwe zwembad met de tijdelijke warmtekrachtkoppeling al meteen met 50% omlaag. Die verduurzaming is dus alvast binnen.’
Deze keuze maakt zichtbaar hoe complex verduurzaming in de praktijk is. Ambitie en techniek zijn niet voldoende; ook netcapaciteit, fasering, tijdelijke voorzieningen en financiële haalbaarheid bepalen wat op welk moment mogelijk is. Voor gemeenten betekent dit dat energieconcepten niet los kunnen worden gezien van planning, exploitatie en risicobeheersing.
Integrale regie als voorwaarde
Het nieuwe zwembad in Oss laat zien dat het behouden van een hoog voorzieningenniveau vraagt om meer dan politieke wil. Het vraagt om een samenhangende aanpak waarin gebied, gebouw en exploitatie vanaf het begin met elkaar worden verbonden.
Voor HEVO lag de meerwaarde in het verbinden van die onderdelen: meedenken over de juridische en organisatorische constructie, adviseren over aanbesteding en samenwerking, sturen op ontwerp, bouw en onderhoud, en steeds de exploitatie en maatschappelijke functie in beeld houden.
Juist bij voorzieningen als zwembaden komt veel samen: publieke financiering, verenigingsbelangen, hoge technische eisen, duurzaamheidsambities, omgevingsvraagstukken en exploitatierisico’s. Door die opgave integraal te benaderen, ontstaat een project dat niet alleen als gebouw klopt, maar ook bestuurlijk, financieel en maatschappelijk beter uitvoerbaar wordt.
Voor Oss betekent dit dat het Golfbad zijn betekenis voor inwoners, verenigingen en bezoekers kan behouden. Niet door de opgave kleiner te maken, maar door de complexiteit vanaf het begin serieus te nemen.
Auteur: Willem Adriaanssen (partner HEVO)
